最近大虹橋業主過的挺鬧心

搜索大虹橋，出來的不是二手房價下跌就是房租暴跌，甚至不少人評論：大虹橋崩了...

“證據”也很簡單明了：二手房成交價不到7萬/㎡、房租由上萬跌到八千，都是有圖有真相

(資料圖片僅供參考)

那大虹橋的二手房真的出問題了？

這里的房子還能買嗎？

1、

二手房市場

說是大虹橋，其實就是徐涇

從2017年至今，虹橋超75%的新盤供應都集中在徐涇，這也就使得徐涇成為虹橋二手房交易的主戰場

可以說，徐涇的漲跌就約等于虹橋的漲跌

那徐涇二手房跌了嗎？

我們來看數據：

一房一萬統計了2018年以來，徐涇典型二手房小區單月成交的最高價、最低價以及基價（均價以小區維度統計的均價）

我們就得到了近5年來徐涇典型二手房小區成交的月度K線圖

這張圖里有很多信息值得解讀，這里挑重點講：

從2018年至今，徐涇典型二手房小區的最低成交價總體平穩，雖然今年4月份下探到6.6萬/㎡，但是單個案例成交對整個小區、板塊的影響有限

從2018年至今，徐涇典型二手房小區的最高成交價波動明顯，從2022年近10萬/㎡到今年的9萬+，高價小區成交在減少，面臨有價無市的局面

從基價走勢來看，2023年以來，徐涇典型二手房小區的價格的確出現了下跌，幅度大約在-6%左右

所以，我們可以得到結論：

徐涇二手房價格的確在下跌（典型二手房小區樣本更能反映徐涇房價走勢）

但價格下跌不等于樓市出問題！

2023年以來，全上海的二手房價格都出現了一定程度的回調，甚至不少板塊的回調幅度超過徐涇，只能說徐涇在當下的市場行情中沒有出眾表現

吃最香的肉，挨最毒的打

最風光的時候：當年蟠龍天地距離滿分只差4個月的社保，搶房擠破頭；9萬+的二手房羨煞一眾中環板塊

到如今：信仰崩塌、倒掛消失幾個字就差刻在腦門上

其實大可不必

虹橋公館二手6.6萬/㎡成交的同時，仁恒西郊花園大戶型超9萬/㎡成交；

萬科天空之城三期7.5萬/㎡成交的同時，二期房源8.36萬/㎡成交

總有人獲利離場，也總有新人帶資進場，交換籌碼然后各自安好

徐涇二手次新房依然8萬+

2、

租房市場

除了徐涇二手房價格漲跌外，最吸睛的話題就是：大虹橋的房子租不出去？

讓大家得出這個結論的是徐涇網紅盤:上海蟠龍天地

不僅當前小區租房掛牌量溢出（超100套），租金相較于去年更是直接打7-8折

但這個“論據”并不充分！

次新房小區房租下降并不是個例

老粉絲應該知道，2021年12月上海蟠龍天地一期交房的時候，筆者就曾專門去過一趟，當時最直觀的感受就是房租有點高，還截了張對比圖

一年半的時間過去，現在兩個小區的租金又是如何？

很明顯，在戶型、樓層、家具裝配相近的情況下，兩個小區的租金都出現了下降，只是幅度不同，靜安府更堅挺

虹橋租金下降幅度并不大

只盯著蟠龍天地的租金下降，其實是一葉蔽目

招商虹橋公館兩房戶型，租金從8000下降到7000左右；徐涇的老房子租金下降幅度普遍在5-10%

萬科天空之城的租金甚至沒有出現明顯下降

所以，虹橋的租房市場在收縮，租金下降、掛牌房源增多，出租難度在上升，但遠遠沒有到“租不出去”的程度

隨著新房大量交付進入二手房市場，租房市場的內卷可能才剛剛開始！

租金下降的另一重原因：

買房是投資，租房是消費！

買房可以拉長時間穩定預期，租房就是當下虹橋產業、經濟好壞的晴雨表，是短期的預期表現

顯然：虹橋產業、經濟的短期預期一般，但中長期依然值得看好

總結

市場波動常有，不必過度放大徐涇二手房價格回落的影響！

市場上行期，規劃的價值被無限放大；市場下行期，實際配套變得更為重要

這一點在徐涇二手房市場表現尤為明顯！

與徐涇并肩的唐鎮，在享受張江產業規劃利好之余，商業、學校等配置一應俱全，所以二手次新房價更為堅挺，購房者認可程度更高

而徐涇除了大虹橋的規劃，到目前為止，大家最關心的公辦學校依然沒有著落，規劃大過實際配套，也使得徐涇投資群體扎堆，進一步放大了市場下行期的表現

最保險的操作：打新！