市場行情：

本周（5.29-6.2）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅2.65%（上周-3.48%），A股大盤（中證A股）漲幅0.72%（上周-1.51%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅3.43%（上周-6.37%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅3.05%（上周-3.87%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅3.05%（上周-3.87%）。本周A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。

行業(yè)基本面：

(資料圖片僅供參考)

新房銷售分化加劇，一二線城市二手房銷售回落。從數(shù)據(jù)來看，28城商品房累計銷售面積（1.1~6.4）同比增長17.9%，本月至今（6.1~6.4）同比增長15.7%，上月整月同比增長24.1%；其中一線城市(4城)本月至今（6.1~6.4）同比增長33.7%、三線(14城)城市本月至今（6.1~6.4）同比下滑16.3%。12城二手房成交面積（1.1~6.4）同比增長45.4%，本月至今（6.1~6.4）同比增長44.2%，上月整月同比增長18.5%；其中，一線城市(4城)本月至今（6.1~6.4）同比增長27.7%，上月整月同比增長43.6%；二線城市(6城)本月至今（6.1~6.4）同比增長27.2%，上月整月同比增長54.4%

土地市場成交成交下滑。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.5.28）成交土地建面同比下滑7.0%，上周累計同比下滑4.1%；本周100大中城市（5.22~5.28）土地成交溢價率2.3%，上周4.0%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.5.28）土地成交總價同比下滑13.7%，上周累計同比下滑9.7%。

內(nèi)債融資同比繼續(xù)下滑。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~6.4）累計同比下滑6.2%，5月（5.1~5.31）同比下滑33.9%。

天津公積金認(rèn)房不認(rèn)貸；福建、廣西加強(qiáng)“保交樓”；青島調(diào)整首付比例。5月25日，天津出臺公積金貸款新政，有一次貸款記錄但名下無房，可以再貸款并按首套算。5月29日，福建省進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)防企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金，引發(fā)新的項(xiàng)目風(fēng)險。6月2日，青島出臺樓市新政：限購區(qū)域首付比例不變，首套最低30％、二套最低40％，非限購區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20％、二套最低調(diào)整為30％。6月4日，廣西出臺新規(guī)防“爛尾樓”，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得預(yù)售許可之前，不得開展商品房銷售活動。

投資策略：

防范化解房企風(fēng)險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進(jìn)一步提升，銷售與拿地都在向高能級城市集中。我們推薦重點(diǎn)布局高能級城市，具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競爭格局改善的機(jī)會在需求回暖之時搶占先機(jī)，高能級城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。

（來源：東興證券）